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对北京楼市的行情判断!

2022-01-31    来源:威海凤凰湖

这篇文章是继上一篇对北京楼市的理解的续篇( ),请没看的,看了忘掉了的,自觉上课。


在一线城市里面,北京的行情似乎跑赢了其他三个城市。

2019年以来,深圳,上海,广州倒数大上涨,我在公众号也几乎碰到了这一轮周期低点的位置,精准提示给大家。

2019年,我发出信号,上海是这一轮的底部,果然,从19年下半年到2020年上半年,是上海楼市最疯狂的时候。


2020年,7月份,广州是绝对的阶段性底部,去年广州楼市下半年大上涨。


至于深圳,我从2019年,2020年N次告诉他大家一定要入手了。

这三个城市早已经终结了行情,进入调整周期了,具体买房信号,我会在公众号再说。

北京的行情,是一线最晚的。

去年底,我判断是一个相对好的应从时机,可能有一轮结构性小牛市。

我这个人很喜欢车站在现在,复盘过去,预判未来。如今,一年过去了,可以复盘一下了。


回看北京过去7年:

2015年的跟随深圳行情有一波暴涨,一直到2017年3月到顶。

从2017年到2020年,除了学区,是绝对的低迷,阴跌。

2020年底到2021年上半年,步入结构性转好,不强势,很多板块还是不如2017年的价格。

这是北京楼市7年内的3个阶段。

今年以来,北京楼市上半年确实回暖了,也的确是结构性的行情。但是上涨幅度其实高于我预期。

杨家斩小都是跌的。

部分板块不涨不跌,横盘。

部分板块大概有10%~30%,这部分主要是改善型板块,或者学区房,比如我在上一篇文章提及的双井,国贸,望京这些地方,有些我的粉丝应从了也告诉我涨了10%-20%。

而回暖的板块,基本遵循两条原则。

一个是学区承托,一个是产业承托。

去年底,海淀区学区房火爆,万柳,中关村的学区首先大涨,顶级的海淀学区放出来就被抢光,我忘记那时候我也写出过,一夜跳涨几十万的行情。

紧接着,一些产业强大的板块,也开始转好,比如海淀的上地五道口,朝阳的望京双井朝青,甚至包括回龙观,东坝这些板块。

南部的丽泽,亦庄等也有不俗的行情。我们在3月份还在社群组织过一次亦庄的游学团,有粉丝在那个时候跟着我们上车了, 现在亦庄基本新房都断货了。

可以说道,五环内的一些相对次新的板块,如果有产业或者学区逻辑,行情都还是不错的。

然后,紧接着从五月份开始,因为多校划片等学区政策修改,顶级学区房开始结束下跌,很多家长开始追赶一些中等的学区房。

现在,部分顶级学区房开始经常出现了笋盘了,买家也有不少议价空间。 比如中关村三小的神盘蜂鸟家园。最高的时候在今年3月, 44平成交价985万,单价22.4万元/平。

如今也跌到了不少,逐步回归理性,但是我对比了下,也比这一轮下跌前要高。


从成交量上看,今年北京前8个月创造了近8年来的最低纪录,而到了9月份就陡峭并转急下。

10月份的二手房, 跌破1万套,这从2017年以来,从没有过的事情。


为什么这样呢?

因为信贷。

下半年信贷是几乎不借贷了造成北京本来有苗头的刚需行情熄火了。八月份的按揭要次年一月份才借贷。卖房的人跟本拿不到钱,行情被强迫打断了。

回暖没多久,似乎又歇菜了? 很多 人会说道,你是不 是不看好 北京了?

我对北京楼市是始终坚定寄予厚望的:

北京的房子是全国最优质的资产;

北京的住房需求远远没有满足;

北京的购买力远远没获释。

而当前,要求北京楼市的一个关键性的信号就是信贷。

因为调控政策太严,特别是信贷政策太严了,北京的按揭信贷一直是杠杠亲率全国最低的城市,现在又几乎无法用杠杆。五怕内不能贷个三百来万。北边五环外很多千万次新也就首套贷款243万,二套贷款150万。

想提高的,卖1000万的房子,二套要拿走首付近850万来买房,门槛很高。

这一招非常关键,虽然他没全面实施二手房指导价,但是其信贷政策跟二手房指导价的效果是一样的,就是去杠杆,或者说,必要不想你特杠杆。

信贷政策,短期内将是要求北京楼市南北的最大不确定性

未来信贷不会怎么走,我不告诉,如果说追随全国现在的形势,必要放松,那么北京回暖就会非常快,甚至快过很多其他城市。

现在还必须些时间仔细观察,我还会像2019年说道深圳,上海,2020年上广州一样,敢在标题直接说底部,因为政策无法预判,但是一旦有信号,我会在文章里面告诉你。


我现在观点跟我年初的观点还是保持一致的:

整体上,依旧是结构性快牛,而最大的不确定性在于信贷。

结构上看,提高型市场需求不会比刚需更有行情。

就是说,在北京,买贵的房子不会好于买普通入门的房子,

就是我上一篇文章说道的,夹夹脚尖去买自己吃力勉强够得上的房子。

以上这两点辨别其实不是啥新观点,都是我之前说过的。给大家再说说理由和逻辑。

第一, 我持续看好北京提高性需求。

北京是中国楼市发展最为成熟的存量市场,跟深圳对比你就知道了,二手房跟新房比值非常高。

北京买3.5套二手房,才卖出一套新房,相比之下,深圳2套二手带一套新房。

你关上链家去搜索,以三房15年以内的朝阳次新房住宅为标准,你会惊讶的发现。


这是啥概念呢,朝阳有350万人口,你居然只给我1355套房让我来选?

15年你说还很新的,好,那我放松到20年以内的次新房( 很多城市连10年都是杨家,北京20年都勉强能算次新的 ),也只有2860套房。

你拿着千万以上的支出,想在学区一般的朝阳卖个次新三房,自由选择竟然这么少?

朝阳的次新算多的了,在东西城20年以内的几乎找将近,海淀20年以内的三房放盘严重不足千套。

这说明,五坏内的改善市场,无人放盘,是一个纯粹的卖方市场。

为什么我年初说道,800-1200的改善型将持续有下跌空间。

其实就是两个核心逻辑:

第一个逻辑是供需,改善型市场的供需是严重流失的。

作为中国城市化最早的大都市,北京大量都是杨家破旧的房子,然而很多家庭已经到了要提高的时候了,特别是2017年之后,很多人一看行情不好就傻傻的从容,很多买房的家庭都等了4年了,需求在不断积累。

我昨天跟一个进信贷公司的老板喝咖啡,他还告诉我,深圳今年业务不好做,但是北京业务非常好做,而且金额比深圳大很多。

所以,北京不是没有买房的市场需求,而是市场需求得到满足。

想到树村某自创那个项目就知道了, 北京人民购买力是够强劲的。

你看看,都是改善了,至少第二次第三次买房了,他是不是想买个新的一点的,想买个带学区的,想要地段稍微好点的,我都千万支出了,想动辄两三个小时在上班路上啊,还不让我卖个稍微好点的房子么?

结果呢,选择面太少。

你想想,这可是在北京,全中国最不差钱的地,没有之一。

第二个逻辑是信贷。

信贷是一个杀手锏。信贷被卡得很死,五环内不能贷300出头,五坏外只有200多W。

这样子传输杠杆之后,能提高的人就大大减少了。不是没有市场需求,是市场需求在信贷政策下,被压制住了。

所以总结来说,基于这两个核心逻辑,我指出北京的提高型市场需求的行情还会之后下行。

特别是大家都接纳的一些板块,年初我提到的朝青,双井等好地段的相对次新房,只管大胆买入。

任何一次调控,对富人影响是受限的,对中产是影响比较大的,特别是中产里面条件一般的。

好,听完改善,再说刚须要。

第二点,北京的刚需,是绝对分化市。

刚须要买房,要会挑。滚的不好就跑输大盘,阴跌上行,挑的好还不会之后涨。

刚须要呢,最喜欢看风向,一看跌就不买,一看涨就急着杀进去,追涨杀跌,90%的刚需都是如此。

我认识太多刚须要了,刚须要对买房是一个啥状态呢?

他以为自己很知道,不告诉自己不告诉。只有撞的头破血流之后才知道。

我说道的北京的刚需呢,主要还是金额在400-800之间的。

选择面其实挺大的。四面八方,都可以自由选择,供给也比较多。

从供需基本面看,因为自2017年以来,其北京的新房库存一直在往上,主要是五环外的市场,因为行情一直不好嘛,去化速度不快。

今年北京市场转好,新房库存从6万多,丢弃到5万。去化还是不俗的。但是整体还是比2017年要低一些。



(来源:大山说道房)

但是库存永远都是结构性矛盾,好房子仍然很缺。

因为北京的新房库存很多是无效供应,青龙湖,房山,顺义,昌平县城,大兴六环外, 这些地方跟主城区和产业区市场需求几乎没关系。

现在北京在力推共计产权房,这种房子公摊很大,满5年才能买, 出售时税收估计也不少。

所以真正有潜力,有规划的板块,普通住宅的供应还是紧缺的。

所以我说道,刚须要入门的板块,强分化,需要擦亮眼睛,提高理解。

举下板块例子吧。

亦庄这种四五万的板块,还是非常坚挺,也可以入手,因为概念强劲,规划好,投放资源多,库存这两年去的七七八八了,所以现在供给也不多,价格存在下行预期。

通州因为双限购, 当前成交其实不活跃,是一条死鱼,但是要活水一来,空间就非常大。

我个人是非常寄予厚望通州的,只是要做“时间的朋友”。 如何理解这句话?

两个理由:

第一, 通州双出租汽车以后,符合三年社保条件的人越来越多,时间越长,门槛越低。

第二, 通州市北京当前政策最礼遇的地方,资源非常多,但是通州需要时间引入产业和人口。

通州市场本身也很有特点,这个地方没啥像样的二手房,都是些老房子,几乎找将近啥次新的。

买通州不要做短期,短期1-2年可能会有太大的涨幅,站在一个五年周期,我实在没啥大问题,会有行情,还有可能远超过预期, 超强预期部分取决于运河CBD的导入速度,这是不确定性。

所以通州尽量卖新房,一来二手房太差了,没有几个像样的项目,二来必须三五年以上的持有周期,这样新房到了二手市场还是次新的,在当前市场上不会比较匮乏。

南部的大兴房山,也是刚须要可以触达的,面积太大,要看规划和概念,要选对。南部会成片,不能安打。可以沿着南中轴这条线打,选择地铁和产业相对夯实的板块。

板块就太多了,不一一细说了。

现在的北京楼市,虽然成交量到了一个底部,但是买房永远不要逗留在过去和现在,要看见未来。

最近三个月呢,除了跑完市场看数据,我会盯着两个关键信号,一个是信贷,另外一个是第三轮土拍。

有变化,我再更新文章吧。

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