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楼市滑铁卢!广州、深圳,转向了!

2021-08-02    来源:威海凤凰湖

  

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  今天梳理了一组数据,统计资料了十四个“双万”城市过去十年房价涨幅,结果找到,深圳、广州这两座粤港澳大湾区核心城市,涨幅让人瞠目结舌,尤其是深圳。

  所谓“双万”城市,也即常住人口千万以上,GDP万亿以上。

  

  制图:城市财经;数据:中国房价行情网、易居研究院、中房指数研究院

  过去十年,深圳房价上涨了340.2%,2020年的房价相比于2010年房价翻了4.4倍,位列14个“双万”城市第一。

  紧跟深圳之后的便是广州,房价十年翻了3.7倍。

  深圳、广州两大一线城市过去十年房价野蛮生长的根本原因之一,在于这两座城市的人人口野蛮生长。

  利用最新公布的七普数据可以看见,依然是深圳、广州最拉风。深圳过去十年常住人口减少了713.6万人,广州减少了597.7万人。

  

  制图:城市财经;数据:各城市统计局

  流向的天量人口,再加上两座城市强劲的经济势头,共同引着两座城市房价一路飞驰。

  深圳几度领涨全国,广州也基本处在涨幅前茅。即便是从2016年10月开启了全国范围内的大调控,也未能挽回两座城市的上涨大方向。

  两座城市顺利穿过周期,深圳从2015年底的5万元/平方米左右一直涨到了现在单价9万多,而广州方面,2016年大调控前,广州房价两万出头,如今已经4.3万元/平方米,房价翻倍。

  不过进入2021年,两座楼市坚不可摧的城市,再次发生了重要变化。

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  什么变化?成交量滑铁卢,均经常出现了大幅度下降。

  深圳方面,据深圳市住建局6月1日发布数据显示,5月全市二手商品住宅成交面积为27.61万㎡,成交套数为3027套,同比大幅减少60.98%,这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。

  而事实上,4月份深圳的二手房成交量已经开始下跌了,四月份全市二手商品房成交54.13万平方米(5507套),同比减少24.87%;其中二手商品住宅成交价44.01万平方米(4877套),同比增加33.26%,环比三月减少28.16%。

  

  制图:城市财经;数据:深圳市住建局

  至于房价,深圳依旧结实。

  广州方面,也好看到哪儿去。

  数据表明,5月份广州二手房成交量10524套,环比大跌了3成,价格方面环比也暴跌了3.84%。

  其中,南沙、增城、黄埔三个区成交量不了了之。

  

  
深圳、广州两座城市成交量遭遇滑铁卢,皆因遭遇楼市咏春拳暴揍。

  对深圳损害最大的,是其公布的二手房官方指导价。

  2021年2月8日,深圳建立了二手房交易参考价格机制,并公布了各小区的二手房官方指导价,所有中介都必须按照官方指导价挂票,业主必须按照官方指导价成交价。

  这意味著,中介再也不能任性发布挂牌价,业主也没法任性地涨价。最关键的是,官方二手房指导价,都要比此前的挂牌价低。

  此大招下,业主退出上海证券交易所,中介门店也不再公布挂牌价。大家都在观望,二手房成交量顺势暴跌。

  同时,深圳的新房和二手房房贷利率又遭遇了加息,更加弱化了大家购房的积极性,市场观望情绪更加浓厚。

  广州也是一样,4月份广州发布新一轮调控大招,收紧了人才购房门槛,要求广州市人才购房的门槛,必须要有倒数交纳12个月社保。

  与此同时,将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年。

  
同时,广州还两次上调了房贷利率。多番暴揍下,才有5月份成交量的大跌。

  而从最近两座城市的动作来看,似乎接下来,广州与深圳两座城市的成交量会继续维持低位。

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  广州方面,在二手房成交量下跌的背景下,依旧全力积极开展围堵行动。

  广州市地方金融监督管理局近期发布通知,拒绝各小贷公司全面停止过桥债、赎楼贷等业务,不得必要或变相派发住房抵押贷款。如果存量业务及时报告,并要求小贷公司尽快压降、结清,上述业务清扫情况将成为2021年小贷公司监管评级的重要内容。

  这与追查违规经营贷流向楼市目的相同,都就是指资金端抵达,增加违规资金流向楼市。

  深圳方面,动作更加频密,且均是利空楼市的不道德。

  与广州一样,深圳也继续放宽资金监管。深圳市市地方金融监督局,为防止违规经营贷流向楼市,对管辖内9家主要专门从事大楼确保业务的融资保证公司和富德、企业牵头、金胜信、大信、亚联财5家小贷款公司进行了监督约谈。

  与此同时,深圳还收紧了落户政策,并划界了人口天花板。

  5月26日,深圳市司法局公布由深圳发改委制定的《深圳市户籍迁出若干规定(印发稿)》。将核准类学历型人才的底线拒绝调整为全日制本科,也即本科才可落户。

  并且,本科落户年龄不得多达35岁。与此同时,还放宽了投奔落户政策。

  6月11日,深圳再出有讨,划界了人口天花板。也即,到2035年常住人口规模不多达1900万人;到2035年,实际服务管理人口规模不超过2300万人。

  这意味著,深圳将道别过去野蛮式的人口增长。

  以上行径,对深圳楼市都构成利空。不会让深圳楼市雪上加霜。

  因此,从两座城市最近的行为可以预测,广州深圳接下来,成交量依旧会在低位运行。房价方面,广州已经开始阴跌,深圳可能也会开始阴跌。

  虽然两座城市长线,房价依旧会下跌,但短期内无论是投资还是刚须要,都可以暂缓,等到四季度再看。