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杭州二手房挂牌10万套你就怕了?莫慌,新房库存才不到3万套而已

2020-07-06    来源:威海凤凰湖

本文转载自斯文,文章已获得许可,作者斯文|七爷。

越是看不清方向的时候,我们越是容易被一些表象迷惑。比如二手房上海证券交易所超10万套,就被很多媒体用来吓跑购房者,仿佛踩踏已经开始了。

莫慌!真实的市场不是这样的。

我很早就说道过,政府调控的很大一个目的,就是为了亚运会之前新房市场的安全。限价,就是政府老大开发商从二手房东手中抢客户,保证客户持续导向新房市场,让新房市场稳定运营到起码亚运会成功完结。

也就是说,在未来三年左右,杭州的市场,依然是稳定和安全的。即便经常出现偶尔阶段性的窄幅调整,也不会影响大局。

二手房库存的减少,只是客户流向新房市场而已。刚刚过去的10月,参予摇号的就超过了12万人次,哪怕去除重复的,数量依然不小。

可是新房库存呢?将近3万套而已。大多数人,依然在陪伴跑,依然只是分母,依然买不到房。

Part 1丨壹

新房的库存,才是市场冷热真实的体现。

那么,按照透明售房网官网首页每天实时表明的数据,截至2019年11月12日,市场的新房库存是29021套。

这是住宅。酒店式公寓的数据,大概是住宅的2倍。再再加临安,全市的新房库存多达10万套,所以有媒体用了杭州库存超强20万套的惊悚片标题。

其实,就算临安在内,杭州市区的总库存,也不过3万多套。正常的市场下,大约就是3-4个月的去化周期。

▲截图自半透明售房网首页,时间2019年11月12日

忘记,这3万多的库存里,还有一部分是因为网签的原因之后的,真实的库存,比这个要低。特别是显示有房源、但摇号早就销售一空的红盘,网上表明有库存,实际是没的。

库存不多,也就是供需仍不均衡,大量渴求买房的人依旧不能自由选择,才是当下的真实现状。部分媒体舆论的看空导向,和真实的市场里大部分楼盘依然没经常出现供不应求,是两个完全忽略的局面,悖论一样地不存在着。

前者是人为生产的假象,后者才是真实的市场。

不别有用心地演唱多,也不会居心叵测地唱空,而是细心去看真实的市场结构,就不会发现其中的真相。

Part 2丨贰

那么,二手房库存积压,对新房市场就没影响吗?

当然有,因为它不会影响一部分人对市场的判断和预期。

但是,二手房市场,我们一样要学会辨别,优质的二手房,与老破大、杨家破小、或者虽是次新但品质觉得不容乐观的商品房的区别。

这些,占据了很大一部分比例。特别是在2015-2018年间,因为市场供不应求,许多无奈的人,只能去买市场上的陈谷子烂芝麻,把乱七八糟的房子都买空了,现在愧疚了,想趁现在一二手倒挂依然不存在、新房品质广泛好于差品质的当下,变卖,升级置换。

还有酒店式公寓,也占有了一部分二手房市场的比重。

还有,就是好的学区房,价格依然结实,有能力出售学区房的客户,只在少数。

所以,去掉以上这些,留给普通客户能自由选择的二手房,依然是数量受限的。

我们不能因为总量的偏大就指出市场的崩塌,而是要从结构的状态中去寻找真实的情况。也许不是每个人都需要沦为专业的选手,但起码面临很多明显就有误导的新闻时,要学会合理地质疑和辨别。

学会思维,才不至于被割韭菜。

Part 3丨叁

之后理性地看当下的市场。

关于二手房,再说三句:

1、不可否认,也显然有前几年的许多外地客户,这两年房子到手,开始陆续销售。但这也是市场的阶段行为。年底还有大几十个楼盘交付给,年后一样会经常出现一波出货潮,但这也只是对于新房库存不足的补足。

2、对于许多的自住客来说,当下的市场,依然是置换的好时机。趁价格还在凌空,把远的换近的,小大换大的,差的换好的,没有学区的换成有学区的,也是正常的行为。所以,许多二手房的上海证券交易所房东,正在摇号的队伍中和你我一样祷告。

3、对于投资来说,一个城市二手房的活跃程度,是投资价值的反映。杭州持续活跃的二手房市场,对新房是好事。否则,买了新房,就算贬值了,有价无市,又有何用?

关于新房市场,饱受争议的凤起钱潮都售罄了,又有什么好担忧的呢?

从南星桥,到江河汇,到奥体、滨江、城东新城、申花,再到艮北、运河新城、未来科技城……认真数一下,哪怕是这些提高甚至豪宅板块,除了个别项目200方、总价千万的少量房源销售速度偏慢之外,有哪个项目出现了风险?

更别说勾庄等等价格凌空显著的红盘之地了。

当然,市场经常出现阶段分化,也是正常的。星期一到这个时候,注意几个基本点就好了:

1、酒店式公寓和商铺,如果价格自己都觉得离谱,那就谨慎。如果觉得还可以应从,那就先去想到倒挂的住宅。

2、研究一下政府的政策和规划,2022年之前杭州绝大部分的板块,规划利好基本都已实施。毕竟,现在都还不实施,亚运会之前可能就竣工不了了。所以,如果到现在都还没出台任何受到影响的地方,短期内也请求慎重吧。

3、不管新房还是二手房,不管投资还是自寄居,刚须要最重视的90方、三房、带上学区、近地铁,是不二法宝。土豪们可随意,买个3000万一套的酒店式公寓也可以,只要自己开心就好。

4、草莽的时代总会过去,开发商越来越专业了, 所以期望购房的你,也能够越来越专业。而变得专业的前提,是自己学会理性思考。

希望本文对你有用。

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文章来源:斯文