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报告:加快推动保障性租赁住房REITs 促进租房市场平稳

2021-08-02    来源:威海凤凰湖

  来源:新华新闻 作者:刘畅

  7月6日,新华新闻获悉,北大光华REITs调研组近日发布一份《关于加快推动保障性租赁住房REITs试点的建议》的报告。报告认为,多地政府和企业明确提出保障性出租住房与传统基础设施特点相似,也有存量资产、有投资需求、有平稳现金流等,又是民生之急需,希望需要加快推展保障性租赁住房REITs试点。

  国家发展改革委7月2日发布《关于进一步作好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通报》(简称958号文)中,基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房等基础设施领域。同时,国务院办公厅印发《关于减缓发展保障性出租住房的意见》,具体保障性租赁住房基础制度和支持政策。

  报告表示,发展保障性租赁住房REITs,盘活存量资产,造就增量投资,构成保障性租赁住房行业的资金链条闭环,构建投融资良性内循环,可以走进一条解决问题大城市租赁住房供给的新路子。

  同时,保障性出租住房REITs作为权益型的成熟资产持有人平台,可为保障性租赁住房企业获取有效地的解散渠道,从而使企业在不累积负债的同时,形成项目开发和退出的闭环,形成可持续发展的“研发、运营、盘活”的新模式,提升出租住房行业必要融资比例,减少租赁住房行业杠杆率和金融风险;还可以通过使用筹措资金,并购空置或陈旧利用的符合条件的存量资产,将其改建为保障性出租住房。

  解决问题大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径

  “十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出:“加快培育和发展住房出租市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市出租住房供给”。

  根据报告,我国出租住房行业的商业模式已经初步构成,目前,基础设施REITs试首批试点项目已完成发售上市。项目既还包括产权类项目,也还包括特许经营权类项目,总发行规模约314亿元,回笼增量资本金170余亿元。其中,重资产模式不存在历史构成的出租住房资产难以盘活,人口流入多的大城市租赁住房投资压力大,以及资产解散渠道匮乏抑制行业投资能力。

  北大光华REITs调研组认为,发展保障性出租住房REITs,是解决问题大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径,是促进住房租赁市场平稳身体健康发展的最重要举措,是改善住房租赁市场结构和提高服务水平的现实需要。

  我国租赁住房市场发展滞后,住房租赁人口占到比约为11%,远高于发达国家30%水平。大城市房价高,城市中低收入群体买不起房,也出租不好房,中等收入群体背负沈重的房贷支出。抽样调查表明,2019年1.35亿进城农民工中,出售住房比例为19.5%,进城10年以上的5200多万农民工中,购买商品房的占比为25.1%,享用共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%,居住于在政府提供的公租房的占到比仅为1.2%。

  我国城镇化进程仍正处于快速发展阶段。根据北京大学光华管理学院智库平台光华思想力预测,到2035年,我国城镇化率为75%左右,还有近2亿农业转移人口入城。

  从国际上看,REITs是租赁住房的最重要持有主体。以美国为事例,机构持有人租赁房屋数量的比重约50%,而REITs则是其中最重要的部分。

  保障性租赁住房REITs的发展和壮大,有助于提高中国目前以个人供给居多的市场结构,促进住房租赁市场向规模化、机构简化和专业化发展。通过新建保障性租赁住房或改造现有房产,向租客获取需求兼容的出租住房,有利于解决目前住房出租市场不存在的供给结构流失问题;同时通过提升租赁服务水平,平稳出租关系,规范租赁市场主体不道德,保障租客权益,有利于解决问题同住品质差、租金价格低、租期不稳定等问题。

  北大光华REITs调研组调研发现,试点项目所在的企业普遍具有“五有”特点:“有存量资产盘活需求,有新增投资发展需求,有资产结构优化需求,有稳定现金流,有改革创新团队”,对推动基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。各地政府和企业对扩大试点、以点带面抱持更多的期待。

  轻资产模式下,政府“捧着金饭碗要饭”

  总体上看,我国租赁住房行业的商业模式已经初步构成。根据资产投放程度,一般可分为轻资产、中资产和轻资产三种模式。

  北大光华REITs调研组此次调研重点为重资产模式,既包括历史上形成的以地方政府和国有企业居多持有经营的公租房、廉租房;也包括近年来发售的利用集体建设用地建设的保障性出租住房和在专门用于出租住房建设的国有用地(如上海的R4用地等)上建设的保障性出租住房等。

  轻资产模式出租住房项目,通常采行集中式管理,服务水平比较高,出租关系也相对稳定,有利于机构化、专业化出租企业的培育发展。但轻资产类项目前期投资压力大、回收期宽,政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。

  从调研结果看,北大光华REITs调研组总结出三个方面的问题:历史形成的出租住房资产难以盘活,人口流向多的大城市租赁住房投资压力大,以及资产解散渠道短缺诱导行业投资能力。

  调研组分别以重庆市、苏州市的情况来解释前两个问题。

  以重庆为事例,全市公租房(含廉租房)保有量56.4万套,已分配54万套,惠及约140万人;中心城区公租房保有量39.05万套,已分配37万套,惠及约97万人;仅中心城区公租房建设总计投放890亿元,资金来源主要为中央补助金资金、市级财政资金、银行贷款等。截至2020年底,全部贷款余额仅为100亿元,按账面成本计算的项目净资产约790亿元全部沉淀在项目上,难以利用现有手段盘活,事实上导致地方政府“捧着金饭碗要饭”。

  以苏州市为例,2020年全市流动人口约352万人,其中绝大部分通过租房解决问题住房问题,全市出租房源约171万套,出租住房供不应求。未来3年内,苏州市还须通过建设人才住房、单位宿舍等多种方式,筹措保障性租赁住房10万套。在住房价格绝对水平更高、流动人口占比更高的上海,出租人群近880万,存在1.9亿平方米的巨大出租住房供需错配和缺口,“十四五”期间计划追加租赁住房40万套,财政资金和社会资本投资压力大。

  此外,轻资产模式租赁住房融资手段相对丰富,但主要集中于在债务性融资,包括银行贷款、各类债券、保险债权计划、ABS等产品。中国建设银行以“长出租即长住、暂住即安家”的新理念,实施“住房租赁战略”,综合运用金融、科技、信用等优势,创意租赁住房金融服务,推展成立租房产业联盟、建构长租市场机制,增进了出租住房行业的投融资发展。但整体而言,由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端解散渠道,租赁住房行业的自我投融资能力受到诱导。

  不应隔离出租住房资金与房地产开发资金混同用于

  调研组援引研究机构数据表示,2017-2019年我国出租住房总面积分别为64.12亿、67.33亿和70.7亿平方米,2020年中国的住房租赁市场服务人口数量已突破2亿。其中,获取集中式管理服务的公租房、廉租房以及近年来发展的各类轻资产保障性出租住房,都可以通过REITs盘活融资。近两年来,共计18单出租住房类REITs产品发行成功,发行规模合计215.56亿元,发行利率一般在4.5%-5%。经过市场询价,首批基础设施REITs中产权类项目的投资者要求收益率在4%-5%之间。

  以北京某集体建设用地租赁住房项目为例,项目总建筑面积30万平方米,预计总投放43.63亿元,以村集体持有人出租住房发售REITs,收益率保守可达4.8%;以广州公租房展开测算,标准租金平均约23元/平方米/月,以投资成本5000元/平方米计,租金收益率约5.5%。

  “上述数据表明,符合条件的租赁住房项目收益率满足发行REITs的基本财务条件。”调研组说道。6月18日,国务院常务会议确认加快发展保障性出租住房的政策,明确租赁企业向个人租赁住房减按1.5%交纳增值税,企事业单位等向个人、规模化租赁企业租赁住房,减按4%征税房产税。初步测算,上述税收政策将至少减少REITs产品一个百分点的收益率。

  基于此,北大光华REITs调研组明确提出:可将保障性租赁住房资产纳入基础设施公募REITs的底层资产范围,优先选择直辖市和人口净流入的大城市、各类符合条件的保障性租赁住房资产开展试点,并防范筹措资金流向房地产开发领域。

  调研组指出,这有利于保障性出租住房资产与房地产切割,防止市场对房地产调控政策误读和舆论炒作。而租赁住房需求主要集中在直辖市和人口净流入的大城市,我国重点10城的出租市场规模合计约占全国市场规模的50%。

  对于重资产模式出租住房,调研组建议建立土地多元供应制度。一是之后不断扩大前述划拨土地及其他保障性出租住房项目用地供应,涉及土地供应计划单列。二是因地制宜,容许企事业单位利用自有闲置用地建设出租住房,供应本单位职工及周边符合条件的保障对象。三是改变过去部分保障性住房用地过分偏僻、交通不便的情况,重视职住均衡市场需求,保证出租住房供给与实际市场需求相匹配。

  同时建立健全涉及标准和制度,加强部门协同,提高REITs重组环节政府审批效率的同时,完全隔绝出租住房资金与房地产开发资金相混使用,确保发售租赁住房REITs的回笼资金主要投入出租住房建设运营。

(责任编辑:朱赫)