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中国楼市,存量时代正式来临!影响深远

2021-07-31    来源:威海凤凰湖


  一、2021年,楼市全面转入存量时代。

  主要展现出在两个方面:

  1、供应末端:主要城市新房供应量越来越少,二手房成交占比持续提高。以北京为事例,二手房成交价占到比高,达72%,深圳、厦门二手房成交价占比也分别高达69.7%和66.7%。

  新房市场成交量继续走低,2018-2020年成交量分别为7.8万亿、7.9万亿和8.8万亿公顷。


  过去几年,核心城市的二手房市场已经代替新房成为楼市的主导力量。

  根据贝壳研究院的数据:

  

过去5年,中国二手房交易交易量约1557万套,占到全部房屋总交易额的70%。 过去20年,北京的二手房交易成交价总额为5.1万亿元,交易总套数为210万套,交易量翻了7.5倍,成交价总额刷了120倍。 上海的二手房成交总额6.6万亿元,交易总套数为365万套,交易量刷了15倍,成交总额刷了250倍。

  未来几年,大量的新房转化沦为二手房,二手房市场规模将越来越大。

  2、市场需求端:全国人口增速趋于上升,未来几年增长速度之后减少,甚至有可能出现下降。

  第七次全国人口普查数据显示:

  中国大陆共141178万人(2020年),10年增加7206万人,年平均增长率下降0.04%(较2010年)。

  15—59岁人口为894376020人,占63.35%,人口的比重较2010年下降6.79%。

  也就是说,潜在的购房人口(15—59岁)数量是下降的。从整体上看,中国人口对房产的需求量在降低,但是不存在结构性矛盾,比如像北上广深杭等核心城市住房需求量在增加,房产的供应量在降低,原因在于人口的增长量大于楼市的供应量。

  二、楼市全面转入存量时代的影响及对应的政策

  1、楼市调控之逆。2016年开始全面普及的楼市调控举措主要表现为出租汽车、限贷、限售、禁售(四限),后来也被视作长效机制。2021年以前,二手房是不禁售的,只对新房限价。但随着今年2月8日深圳实施的二手房指导价政策,二手房开始进入禁售时代。

  不久前,成都也出台了二手房成交价参考价机制,首批涉及201个小区。

  二手房指导价政策不仅不会影响到交易(价格过高无法成交价),也会影响到房贷(房贷金额可能会增加),对二手房市场影响极大,坚信其他城市也有可能效仿。

  二手房指导价政策根本原因在于中国楼市正全面转入存量时代。一方面,“房住不炒”之下,房产已经成为生活必需品,就样子上学、就医一样。既然是生活必需品,合理的禁售是有必要的,就只不过几十年前的粮票。但是二手房是楼市最重要组成部分,甚至是主导力量,如果禁售只仅限于新房,就未免留下漏洞。

  根据贝壳研究院统计测算,2020年,全国二手房交易金额达7.3万亿元,比去年快速增长8.1%,创2015年以来最大值。北京依旧是全国存量化程度最深的城市,二手房成交价占到比达72%,深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。

  另一方面,二手房市场更容易不受操控,在大城市供需不匹配的情况下,卖家很强势,比如赎楼、交易税费本来卖家,最后反而变成买家直接承担。而且二手房交易业主容易抱团,同一个小区都有微信群,相互推升房价的动机强,渠道也多,联合起来的难度小,导致挂牌价持续上升,让购房者苦不堪言,是时候规范二手房交易了。

  2、税收之逆。根据财政部的数据,今年1-5月,总计土地和房地产相关税收中,契税3255亿元,同比快速增长39.7%;土地增值税3371亿元,同比增长35.4%;房产税1395亿元,同比增长14%;城镇土地使用税895亿元,同比增长2.5%。

  此外,国有土地使用权转让收入26123亿元,同比快速增长23.9%。

  可以看到,国有土地使用权出让收入主要是土地出让金,即地方政府卖地的收入。土地和房地产涉及税收主要是二手房交易时的税费。一般而言,土地出让金收益远高于二手房交易时的税费,几乎占到了地方收益的一半。

  但是由于城市边界的限制以及生态红线保护要求,大城市可供开发的土地越来越少,结果是出让的土块快速增长空间有限,到了未来某一个时间点后,土地出让收入认同会上升,如何解决地方政府长期饭票问题?

  房地产涉及的税费将从增量征收向存量征收,这是楼市全面转入存量时代后的必然。

  所谓房地产税,就是对房屋和土地同时征收的一种税,它不是在交易的时候征收,而是按期征税,比如一年,主要指向存量房。也就是说将来地方收益不会从土地出让金慢慢向房地产税过渡性。

  房地产税该征伐吗?当然,房地产税其实有增值税的效果,比如你有两套房,原来总价是100万,突然间政府在你家旁边建了地铁,你的房子价格涨了500万,那么这贬值的400万是你自己劳动创造的吗?当然不是,而是用全体缴税人的钱建地铁后而获得的升值,主要功劳是全体纳税人,所以对于多套房征收是合理的。

  5月11日,四部委开会房地产税改革试点工作座谈会,市场普遍预测房地产税最早有可能在今年在部分城市试点。

  3、中国楼市进入存量时代后,很多变化接踵而来。

  关于二手房交易,有不少专家学者提出很多建议,比如:

  1、在二手房交易中推行国际通行的“单边代理制”。

  2、上线官方主导的二手房交易平台,买卖双方可以自助交易;

  3、不允许业主向担保公司还债赎楼,不能用自有资金赎楼。

  这些建议短期能否发售不确切,但长期来看,随着中国楼市月转入存量时代,未来落地的概率相当大。

  上面这3点建议如真成行,无论是哪一点,对二手房市场都影响极大。比如第一点、第二点,将使买方议价的空间大大提高,大量的房产中介不得不解散市场。第三点房子交易成本上升,二手房成交量将再次压缩,价格也将会上升。

  除此之外,未来的变化还有很多,比如土地出让方式、旧改等。

  总之,2021年,楼市的存量时代月来临!它的来临会带来很多变化。未来对于普通人来说:1、买房时条件差距并不大的情况下,能买新房尽量考虑到新房。2、二手房交易风险比新房低,多花点时间去看房,多了解市场情况,多多考虑到交易时的每个细节,把每个漏洞堵死。3、购房时杠杆不应过大,较好的现金流是面临未来脑溢血风险的最好确保。