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房产快讯 上半年楼市呈“先扬后抑”特点

2021-08-02    来源:威海凤凰湖

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房产快讯

■ 地产股估值跌至十年低点

■ 首轮集中供地即将落幕

■ 多地新一轮城市规划建设开启

■ 连平:房企流动负债超强营收增长速度,建议优化融资结构

■ 上半年楼市呈圆形“先扬后惮”特点

■ 上海首批集中于供地揽金774亿元

■ 武汉集中于供地首日收金401亿

聚 焦

与持续增长的商品房市场相比,上市房企在二级市场的展现出差强人意。国信证券研究近期分析认为,估值方面,当前地产板块估值仅低于银行和建筑装饰板块;横向来看,目前板块估值仍正处于近10年较低水平。截至6月27日,年初至今地产板块累计暴跌7.09%,同期上证指数总计下降3.87%,大幅跑赢大盘。在地产板块中,万科、碧桂园、保利地产等龙头股展现出疲弱。截至6月25日收盘,万科A收盘报24.51元/股,处于近3年来股价较低水平,股价已经连跌三月;保利地产收盘报12.47元,盘中低于闻12.25元,更刷新2019年7月以来新低。针对地产板块股价走势,大部分券商的研究报告分析称之为,地产行业受到“三道红线”、“双集中于”等政策容许,企业增大杠杆做到大规模难以为继。同时,各地土地成本攀升,房价难以同比上涨,使得房企的利润空间受到断裂,利润率下滑、行业微利已沦为行业大趋势。

土 地

【1】集中于供地被认为是“大位地价,大位房价,稳预期”的最重要政策保障之一。截至6月24日,除上海和武汉外,已有20城先后完成首轮集中于供地,20城共成交价土地774宗,土地出让金合计9060万元。涉及媒体梳理各城市土地出让情况发现,首轮集中于供地在掌控土地成交溢价率和地价方面效果或不及预期。20城中,5城土地成交溢价率超强20%,分别为重庆、杭州、深圳、厦门和宁波,其中重庆土地成交价溢价率最低,约38.82%,单宗地块成交价溢价率最高近130%。低土地溢价率城市多为房地产热点城市,房企拿地热情高;集中供地带来供地次数减少,减少房企土地储备、城市占有率和团队稳定性等情绪,驱动房企高价拿地。6城市土地成交溢价率高于10%,分别为长春、北京、青岛、苏州、长沙和成都,部分城市土地成交溢价率受限于严苛的土地出让规则,其余城市 土地溢价率亦受土拍电影起始价抬升、供应地块自身条件不佳、城市房地产市场展现出不佳等因素影响。就土地成交价均价而言,较2020年1-5月,已完成首轮集中于供地的20城中,仅4城土地成交楼面价下降,分别为广州、北京、深圳和福州,下降区间在32-2667元/平方米之间。价格下降更多不受土地出让规则调整影响,以一线城市居多,但地价降幅不大。其余16城土地成交价楼面价均经常出现有所不同程度上涨,其中12城土地成交价楼面价绝对快速增长值破千,6城市土地成交价楼面价破两千,无锡、厦门和宁波土地成交价楼面价下跌5000元/平方米以上。

【2】6月25日,上海历时6天的首批集中供地落幕,除1幅地块中止转让外,其余31宗宅地均获得成交价,成交土地面积191.82万㎡,成交价建面393.82万㎡,成交金额773.8亿元,平均值溢价率5.46%,整体成交价楼面均价19649元/㎡。最终碧桂园、金地、中建各自进帐了3宗地块,并列拿地宗数第一;首创、光明、大华、保利则各自竞得2宗地块,其中保利的静安大宁地块总金额最低,达105亿元。有多家企业首进上海拿地,如深圳鹏瑞集团、京东;也有如雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企,也在本次土拍中强势进驻。

【3】6月25日,武汉首场集中于供地掉落帷幕,31宗地接续总价393.64亿元,全部在当天顺利成交,成交总价401.6亿元。作为22城中最后一个揭面的运动员,武汉土拍电影并未引发太大波澜,仅7宗地块有竞价溢价,平均溢价率为2.02%。

宏 观

6月26日,济南市委十一届十三次全会审查会通过了《关于加快济南新旧动能切换起步区建设的意见》;6月22日,上海嘉定实施《嘉定区加快新旧动能切换、促进产业高质量协调发展若干意见》;6月3日泰安市召开新旧动能转换“五年获得突破”动员部署会议……近期,多地密集实施新一轮城市规划建设方案,减缓新旧动能转换,抢占新动能发展高地。与此同时,围绕新一代信息技术、生物医药、高端装备制造等领域,地方正加快建构以先进设备制造、新兴产业为代表的现代产业体系,并加紧谋划新一批重点项目,增大财政、专项基金等多元资金支持,为推动新旧动能转换提供强劲产业支撑。

观 点

6月25日,植信投资首席经济学家兼任研究院院长连平表示,2020年,除大型房企外,一些龙头和中小型房企流动负债增速超过了营业收入增长速度,而短期负债增量多达收入水平是个比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降,反而进一步不断扩大,偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果无法有效地提高,行业整体运行是会不存在风险。同时,连平也给出了建议,在当下债务风险不断上升的背景下,可以考虑提高直接融资比例,其中还包括债券融资、信托融资、股权融资等,可以考虑合作开发、拆分物业IPO、债转股,以及糅合海外经验,合理运用房地产投资信托基金REITs、资产证券化以及夹层融资等方式,优化房企融资结构。

市 场

今年首月,各线城市房价就打开全面升温模式,至一季度结束都保持较高的市场热度。进入二季度后,中央和地方的一系列调控政策效应获释,市场热度逐渐发散,但如北京、深圳等部分热点城市楼市热度依然不减。为诱导市场短路,上半年房地产调控政策全方位升级加码。中央层面,住建部副部长倪虹率队赶往上海、深圳、北京、杭州等多地调研督导房地产工作,并约谈了房价涨势较慢的南昌、广州、合肥等城市。3月26日,银保监会、住建部和央行联合印发通报,增大经营贷违规流入楼市的监管力度。地方层面,各地除了实施限购、限贷、限售等方面的措施外,主要聚焦在打击学区房炒作和查办经营贷、消费贷等资金违规流向楼市上。据中原地产统计资料,今年1~5月各地房地产调控次数超过234次。易居研究院智库中心研究总监严迈进表示,“先扬后惮”可以概括为今年上半年的市场特点,这和政策面上住建部和地方政府的主动调控等有关。今年以来房价走势和去年走势有类似于逻辑,即各类资金都在加快进入房地产市场,有很明显的挂钩和保值情绪。而部分热点城市房价热度不减的现象,或与热点城市人口规模不断扩大后,各类购房市场需求随之获释等因素有关。

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