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2021青岛楼市政策“半年报”:加强房企监管、打击炒房

2021-08-02    来源:威海凤凰湖

不知不觉,2021年即将过半,总结上半年楼市政策,在我国对房地产市场坚决调控基调不放松原则的基础上,楼市政策也再次发生了不小的变化:《民法典》的落地,央行调整房贷利率政策重磅出台、重申“房住不炒”的定位,城市调控政策的继续……这一系列政策,从各个方面规范着行业身体健康有序发展。

回首2021上半年,青岛房地产市场都有哪些有一点注目的新政呢?

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瞄准源头:供地“双集中”月实施

政策是指引房地产稳步前行的风向标,2021年上半年,坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调。

2021年2月,全国22个城市陆续公布新政,实施住宅用地“两集中”政策。

2月24日,青岛市自然资源和规划局做到了部署,青岛严格实施住宅用地“两集中”同步公开出让。

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图片来源:青岛市自然资管和规划局官网

部署具体内容如下:

一是要严苛贯彻落实涉及文件要求,科学编成住宅用地供应计划;

二是坚持作好住宅用地信息公开发表工作,住宅用地信息公开发表做到及时、精确、全面;

三是严苛实施住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中于发布转让公告、集中于组织出让活动,全年将分3批次集中统一公布住宅用地的招拍挂公告并实行招拍挂转让活动,引领市场理性竞争。

此次新政的影响不亚于2020年三道红线对房地产行业的影响。

这也看出来政府对于房地产行业改革的力度以及坚持房住不炒政策的决心。集中于供地更加利于各个区市的供地统筹管理,每个片区的发展做出均衡,甚至可以通过供地的多少来均衡各个区域的发展,同时抑制地王频出、地价过慢上涨的形势。

住宅用地集中于供应政策的实行,对于房企的影响不言而喻。

集中于供地政策带来很多不确定性。集中供地、集中于拿地,房企资金势必会承压,减少拿地难度,这影响后续的拿地策略。另外,为了承担资金压力,多家房企牵头拿地的现象或将增多。

集中于供地、集中拿地,还会影响房企的新盘供应节奏。根据开发周期来计算出来,各地新房会构成一波集中于开盘、集中于销售的状态,这激化了房企之间的竞争。

而对于购房者来说,土地集中于供应需要防止地王频出的现象,有效缓解房价上涨过快的情况;另外集中于供地,也就意味著大量新盘会集中散户,可选择的房源也会更多,或许为促进库存消耗,争夺购房者的“芳心”,各大开发商也会推出更多优惠。

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强劲控资本:加强房企不道德监管

在房地产行业的黄金时代,行业投资和销售都处于高速快速增长状态。

房企为了保持较高的ROE,大多选择了一种“高杠杆、低周转”的模式。然而,高杠杆是一把“双刃剑”。当市场转冻之后,面对较大的市场波动,高杠杆往往意味著高风险,一些无法做“精运行”的房企就无法实现高质量发展,反而出现了很多让人忧虑的问题。

为了更好地维护广大购房者的合法权益,2021年上半年山东省陆续发布多条政策,从房屋质量、购房合约等多方面强化了对开发商的监管。

1.四层及四层以上新建住宅建筑,必须设置电梯

1月13日,山东省寄居建厅公布《山东省健康住宅开发建设技术导则》,导则倡导建设“身体健康住宅”,重点解决单元门以内和入户门以内的痛点问题,其中,有一点注目的是关于配建电梯的规定,导则拒绝四层及四层以上新建住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度多达9米的新建住宅建筑,必须设置电梯,并至少设有1台无障碍电梯,设置电梯的居住单元应至少另设1台可容纳抬的电梯。导则自2021年1月1日起月实行。

2.房屋建筑工程质量实行终身责任制

为强化工程质量终身责任实施,提高工程参建各方质量责任意识,巩固提高青岛建筑工程质量,4月7日青岛市住房和城乡建设局发布了房屋建筑工程质量终身责任制涉及拒绝通报。

其中,《通报》具体了房屋建筑工程质量终身责任制、具体工程质量责任主体单位及其法定代表人和涉及责任人员,因工程建设期内违反工程质量管理规定,导致参与的工程项目再次发生质量事故、或交付使用后工程的房屋建筑地基基础、主体结构经常出现质量事故以及严重质量问题的,均应按照国家法律法规和有关规定对工程质量负适当的终身责任。

3.适时将住宅绿色性能和全装修质量相关指标划入质保书

4月14日,青岛市住建局印发《青岛市前进绿色建筑创建行动实施方案》,计划到2022年,城镇新建民用建筑中绿色建筑占比达100%,星级绿色建筑占到比持续增加,住宅健康性能不断提高,绿色建材应用于进一步扩大,城镇新建建筑组装化修建方式占比超过50%,建筑能效水效进一步提升,既有建筑节能改造和超强低能耗建筑、近零能耗建筑发展坚实推进,前进绿色城市建设发展试点,稳步发展绿色生态城区、零碳社区,打造“山海浑厚、幸福宜居、创新发展”的绿色青岛。并提出主动将住宅绿色性能和全装修质量相关指标划入商品住房买卖合同及住宅质量保证书、用于说明书。

4.商品房公摊面积不应在合同中具体标注

5月6日,山东省住房和城乡建设厅公布《关于进一步强化商品房销售环节房屋面积指明和房产测绘成果用于有关工作的通报》,要求自2021年6月1日起,将房屋面积、公摊面积等信息在合约中不予明确。

通报具体,自2021年6月1日起,房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签定商品房买卖合同时,不应按照《山东省商品房销售条例》有关规定,将房屋(含地下储藏室、车位、车库)的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共计建筑面积部位及分摊面积在合同中不予具体(若储藏室、车位、车库按个销售,应在合同中单独约定),并约定面积差异处理方式。

5.《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》发布

5月19日,青岛市住房和城乡建设局通过官网发布《青岛市住宅工程质量潜在缺陷保险试点工作实施方案》。将青岛本市行政区域内新建住宅工程项目作为工程质量潜在缺陷保险主要试点对象,希望其他房屋建筑工程项目开展工程质量潜在缺陷保险试点。在青岛本市行政区域内专门从事新建、改建、扩建住宅工程的质量潜在缺失保险活动,及对质量潜在缺陷保险活动实行监督管理的,应该遵守本实施方案。本实施方案自发布之日起全面推行。

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规范市场:惠民与打击炒房“双管齐下”

而对于购房者而言,新的施行的物业管理条例、经济适用房可申请几乎产权、深化户籍制度改革......2021年上半年公布的多项政策,堪称是“诚恳满满”。

1.5月1日月施行新版物管条例

新修订的《青岛市物业管理条例》经省人大常委会通过将于今年5月1日起施行。随着新版物管条例的落地,以往存在于业主与物业之间的不少难点堵点将得以化解。

此次《条例》修改时在借鉴北京市、深圳市物业管理立法涉及内容的同时,也增加了较多“青岛元素”和“创新模式”,比如建立健全党组织领导下的物业管理党建机制,构建互联网管理方式,规范业主大会开会和业主委员会议会选举、换届,对业主大会编配统一社会信用代码证等。

2.青岛经适房可申请人取得几乎产权

2月27日,青岛市住房城乡建设局公布了《青岛市经济适用住房获得完全产权办理指南》,其中具体了适用范围、申请条件、申请材料、办理流程等信息。

《指南》中提到,2005年1月1日(含)后取得建筑工程施工许可证且划入保障性住房管理的经济限于住房(不含集资建房)项目购房人,可申请人取得经济限于住房几乎产权。

申请经济限于住房取得几乎产权,必须准备以下材料:经济适用住房完全产权申请表(可在青岛市住房和城乡建设局官网iTunes);产权人及共同申请人身份证明;经济限于住房不动产权证书;抵押权人书面同意证明(房屋存在抵押需获取)。

3.中止落户面积限制,青岛发布深化户籍制度改革的意见理解

3月15日,青岛政务网公布《关于进一步深化户籍制度改革的意见理解》,此次户籍制度改革,坚决“减缓推进城乡融合发展,促进人才、人口和劳动力要素合理流畅有序流动”为导向,专责户籍制度与城市科学发展,放宽放开城镇落户限制,减缓推动农业移往人口落户,建立经常居住地登记户口制度,实现城市人口数量、质量双增加。

其中,中止原有单套商品住宅城区(市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区)90平方米以上、新区(青岛西海岸新区、红岛经济区、平度区)60平方米以上的面积容许,实现在我市取得居住性质的合法产权型房屋人员(不含已办理房屋出让合约网签备案)及其近亲属即可办理落户。

4.青岛出台出租住房提取公积金新政

4月29日,青岛住房公积金中心发布《关于租赁住房提取住房公积金有关事项的通知》,增强租赁住房提取住房公积金额度管理,加强租赁住房提取核查。

租赁住房提取住房公积金额度:职工未提供房屋租赁备案凭证的,每人每年提取金额不超过8400元;职工获取房屋租赁备案凭证的,提取金额不多达实际房租开支,且职工及配偶每月最高可提取额度不多达2500元;出租本市公共租赁住房的,所有萃取人合计萃取金额不超过实际交纳的房租。本通报自2021年5月7日起实施,有效期至2024年5月6日。

5.山东契税税率确定为3%,9月1日起实施

5月27日,《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的要求》经省十三届人大常委会第二十八次会议审议通过,明确全省契税税率统一为3%。《决定》将于2021年9月1日起施行。

契税法给地方三项许可:一是对契税的税率,地方可以在3%-5%的幅度内确认明确适用税率;二是对不同主体、有所不同地区、不同类型住房的权属移往,可以在3%-5%的税率幅度内确认差别税率;三是因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用或者住房因不可抗力灭失,对新的忍受土地、房屋权属的纳税人,可以确定免征或者减征办法。

另外,除了以上几条有利于购房者的政策外,在“房住不炒”的大前提下,山东省住建局也加强了对市场中“炒房不道德”的管控。

5月6日,山东省住房和城乡建设厅发布《关于进一步规范房屋网签备案错误信息更正有关工作的通知》,拒绝严苛规范网签备案工作,严禁随意更改网签备案信息,防范通过撤销和更改网签信息投机炒房。同时,推行“互联网+网签”,鼓励用于房屋交易电子合同。

通知要求严苛网签备案制度。房屋交易合约网签备案,是强化房地产行业管理、落实房地产市场调控拒绝、规范市场秩序、确保群众合法权益的最重要手段。各市、县住房和城乡建设部门要极力落实国家和省里关于房地产市场调控的有关部署决定,严格按照国家关于房屋网签备案工作的有关文件要求,进一步精简材料、优化流程,统一数据标准,统一操作者规范,延伸服务端口,提升服务水平,全面规范和强化房屋网签备案工作。

2021年上半年,在“房住不炒”的主基调下,青岛房地产市场总体保持稳定。

未来发展下半年,在政策大基调不变的情况下,初步预计青岛的房地产市场仍会保持相对稳定的运营状态,房价大概率会产生显著波动。

同时,由于房地产作为支柱型产业的地位的特殊性,我们有理由坚信接下来青岛仍会有更多土地、房企乃至买方的政策性方针的出台,而青岛房地产市场也将有机会在这一系列“组合拳”的助推下,进一步实现更为健康、良性的运转模式。