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新闻洞察丨激发房屋租赁市场活力有赖整体经济稳定

2020-08-09    来源:威海凤凰湖

疫后看消费

编者按

在新冠肺炎疫情影响之下,消费市场受到根本性波及与冲击,一度经历仅有行业停工的极端局面。但伴随停工复产的逐步实现,尤其是我国疫情防控形势的好转,消费者的消费欲望正在转好。现阶段,消费市场现状怎样?互为较以往出现了哪些新的变化?又酝酿着哪些新的机遇?本期新闻洞察择较具代表性的餐饮、房屋租赁和汽车三大消费市场,采访商家、消费者和专家,反映市场现状,展望市场前景。

唤起房屋租赁市场活力 有赖整体经济平稳

图片来源/新华社

■中国经济时报记者 李海楠

突如其来的新冠肺炎疫情对我国经济社会带给了全方面的冲击与影响,其中,房屋租赁市场受冲击明显。一方面是春节期间受到疫情防控影响,返城人员阻碍、区别对待出租业主等现象导致房屋租赁经常出现空档,以及由此引发针对“出租有所不同权”的讨论;另一方面,因为类似时期引起的房屋租赁纠纷不断也亟须决策者和城市管理者拿出更多智慧着眼长远,谋略住房市场该何去何从。

近日,中国经济时报记者走访部分房屋中介方和自持物业出租的业主,以及相关租户的切身感受,目的一窥当前房屋租赁市场的现状。接受本报记者采访的专家认为,疫情对国民经济和社会活动造成了全方位和系统性的冲击,其中,相比餐饮、娱乐、零售、文化、物流与交通运输等受疫情冲击的必要性而言,房地产市场,尤其是房屋租赁市场虽受到了波及,但其总体上展现出的韧性以及其与宏观经济和低收入、收入高度涉及的特点,让其有条件成为当前整体经济形势的一个风向标。

现象:退租、降价和应对市场长期下滑的心理预期

4月10日,刚完成和房屋中介退租过渡的小王,拎着仅有的一个行李箱和妻子二人拿着回家的火车票,作好了最后和北京告别的准备。他告诉本报记者,他同住的房子是一个小公寓,2020年4月10日是他同住这个公寓第三个年头的到期日,因为疫情影响,原本工作的店铺关门歇业,让他要求干脆回老家另谋职业。

“房主人很好,三年来每年仅上涨很少的房租,本来前些天他还准备跟我说今年不上涨房租,就连缴付方式都接受一月一付,可我还是决定要退租不出租了。”小王边说边指着和他所租房源的一家人两户人家说道,“刚听得中介说道,这两家下月也要退租。”

随后,记者几经周折联系到了小王说的这家中介,门店经理大于听闻询问有关市场行情就关上了话匣子,“今年的形势可以说是寒冬严峻,且最冷的日子好像还到时。按照往年的经验,3-5月是租房旺季,然后会经历平淡期,直到9月份以后打工季会再次步入高峰期。但今年的形势是,租房需求几乎为零,即便是房主那边一再降价都无人问津。”小于介绍,北京市很多租房活跃的地区都是年轻人闯荡较多的地区,但现在很多企业没动工干脆破产,很多人没工作就没有必要来租房了,这是连锁反应。

与房屋租赁有所不同,商业出租方更加感受到了寒意。唐飞在某著名商业金街自持两家门店,就在上个月,一周之内经历了两次解约。他告诉他记者,一家门店是火锅店,到3月底到期不再续约,另一家是幼儿培训,还欠薪着自去年四季度到现在的房租,协商解约后,分期补足所欠租金。

“商业店铺租赁受制于人,找寻到做生意好的租户以前不难,因为店铺方位好,人流量密集,都是商家期望得到的,但一旦做生意不好做到,也就没有人愿意来了。”唐飞说,现在他的两家店铺已经闲置了一个月了,贴出去的发展商广告至今尚未接到一个询价的。用他的话说,“从现在起得作好市场长期低迷的心理准备。”

专家:整体经济稳定左右住房市场消费

房屋租赁市场的风生水起须创建在一个繁荣平稳的经济发展基底之上。正是预示我国社会经济的快速发展,各地房地产市场才得以崛起,同时作为伸延市场,才使得房屋租赁市场不断活跃起来,并一度呈现出市场经济繁荣的景象。

而就目前的形势看,新冠肺炎疫情对国民经济和社会活动造成了全方位和系统性的冲击,房屋租赁市场势必经历寒冬。国家发改委国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学在拒绝接受中国经济时报记者专访时表示,从目前的形势看,住房市场尤其是房屋租赁市场一定会受到负面影响。特别是,一些行业经历的停工复产困难不会加剧这一影响。

“必须承认,部分企业动工无以导致一些就业机会没有了,不会传导至住房市场需求下降。从今年来看,房屋租赁市场前景会太悲观。”黄征学强调,当前要优先确保经济整体平稳甚至快速增长,才能确保信心和预期,从而提升消费意愿和市场需求。低收入事关消费和住房,是必须综合专责的安排。他认为,目前当务之急是保证中小微企业不要出现太多倒闭的现象,必须优先确保就业,才能逐步考虑快速增长的问题,“确保了低收入的底,才能获得新一轮快速增长的有效地支撑力。”黄征学说。

在黄征学看来,推动增进消费措施应该与保证就业一并前进。作为终端市场需求,消费事关生产端和供给末端以及需求端的有效地循环,所以,消费究竟如何迁来关系根本性。但最为重要的是,要明白最终需求还是要看总体经济形势的优劣。黄征学提醒,比如当前有些人指出全球经济不会出现衰落,一旦经济持续下降,企业出现裁员降薪,导致居民收入大幅度下滑,一定会对消费意愿带给胜向拉动,从而间接造成多行业多领域的连锁反应。

“如果居民预期今后的收益快速增长上升,消费的意愿会减少,连锁反应传导至生产端,造成订单下降,企业重开,低收入下滑就有大萧条的风险。”黄征学特别强调,因此,平稳经济要先稳定企业的存活和保证就业平稳。一旦挺过疫情带来的负面影响,构建了全面的复工复产,挖出新的快速增长动力和新的业态发展,建构更多就业岗位和机会,包括住房市场和消费市场的再度唤起自然不会水到渠成。“好在,房屋租赁市场依托自持物业,本身具有应对风险的较强韧性,现在要做的,就是坚持等到整体经济形势的衰退。”他说。

汽车市场快速复苏 危机中筹划行业新机遇

图片来源/新华社

■中国经济时报记者 李海楠

在新冠肺炎疫情影响之下,经济社会各方面无不经历巨大影响,而为应对疫情对经济社会稳定的冲击,国家层面密集实施稳定经济发展的政策,促消费政策沦为重要发力点,这其中,针对希望汽车消费的一系列政策更是堪称立竿见影。其中,中央层面将新能源汽车的购买补贴和减免购置税政策缩短两年,将二手车增值税税率由2%降到0.5%。与此同时,各地则因地制宜,通过减少出租汽车指标、实施新车消费补贴、积极开展“以旧换新”补贴等方式提振汽车消费,消费者购车意愿明显增强。

来自中国汽车工业协会4月10日公布的数据表明,3月份我国汽车产销量较上月明显提升,汽车产销降幅收窄,具体而言:3月,汽车经销均多达140万辆,分别超过142.2万辆和143.0万辆,环比快速增长4.0倍和3.6倍,同比下降44.5%和43.3%,降幅比2月明显收窄。接受中国经济时报记者采访的专家认为,尽管疫情对汽车工业以及汽车消费市场有所冲击,但疫情防控要求增加了人们自驾车出行意愿,对私家车的购买需求也将逐步释放。同时,更筹划了一系列利好汽车行业发展的新机遇。

现象:刚停工,做生意就如期而至

4月7日,刚完成新车上牌手续的李女士开着新车兴高采烈地告诉中国经济时报记者,她终于可以和丈夫两人各自实现自驾车上下班了。自4月7日起,北京市各机动车检测场将逐步有序复工,并采行提前购票的方式办理新的车上牌和车辆年检业务。

李女士成了首批构建在疫情影响下已完成购车的新车主。她告诉记者,正是疫情的影响让她下定决心购置第二辆车。原本李女士家里有一辆私家车供其丈夫日常下班代步,李女士或者由丈夫乘坐,或者乘坐地铁、出租车等公共交通。“因为疫情的原因,公共交通毕竟风险高,单位也希望自驾车或者报销打车费用的方式尽量减少员工风险。”李女士说道。“3月下旬就要求购车,赶上附近一家4S店开门营业就去递了定金,现车,但一直没新车恢复上牌的政策,直到4月6日接到4S店销售电话说道第二天可以上牌,就很快递了全款,今天就上了牌。”李女士说。

记者在多家已经实现复工的4S店询问时找到,的确出现了已复工就有做生意上门的现象,但相较于以往,购车数量仍有较大差距。而相较于新车销售,二手车市场展现出则不太乐观。

“我也是一直赫尔了快两个月才逐步复工。”二手车经销商杜姜告诉他本报记者,在疫情影响下,二手车销售一度停工,但随着复工开始,做生意还是渐渐有了起色。“因为现在都是使用线上拍卖会的方式,可以全程构建买卖双方不接触,也符合防控要求,也方便了过户。”杜姜给记者展出了一个拍卖程序,即必要将待买的二手车资源信息上传至平台,二手车商必要报价收车,全程再加交流和验车,也就一个半小时就能完成。

“我上周才进了门店,市场容许开业才开的,之前都是直接联系卖家,我上门在室外完成验车上载、拍卖会,也很便利。”杜姜说道,未来的二手车交易或许都将按照这个路径构建,传统的二手车市场形式或将发生较小转变。

专家:危机中筹划汽车消费新机遇

当前,汽车企业复工复产正在逐步展开,根据中国汽车工业协会掌控的23家企业集团最新复工复产调查情况统计,整车生产基地全面复工,员工返岗亲率86%,复产情况达到去年平均水平的75%。而在消费端,受到疫情影响,仍有部分市场需求被抑制,但业内人士认为,3月的企业销售情况已明显好于2月,坚信随着国家有关政策的逐步实施,以及各地政府屡屡出台促进汽车消费政策,汽车市场将加快完全恢复。

中国汽车流通协会有形市场分会常务副理事长苏晖在拒绝接受本报记者专访时回应,国家推进全面复工复产的政策落地以及相关促进汽车消费的政策效果,预计在5月份有更明显的恶化,这将对汽车消费乃至整个汽车行业带来根本性的正面作用。

苏晖指出,对于疫情带给的对汽车行业的冲击,应该辩证地看来。其中,疫情转变了广大消费者的观念,使得消费者充份认识到私家车或者自驾车相较于公共交通对于疫情的防控而言更加安全。这不会明显促进消费者购车以及小客车的保有量提高。

与此同时,苏晖指出,因为疫情影响带给人们对用车观念的改变,以及国家层面的希望政策,新机遇有一点注目。

首先,消费者受到疫情防控市场需求和自身防控意识的提高,对于车内的消毒和监测等势必形成新的拒绝。苏晖指出,这将对汽车厂家甚至第三方提出了新的拒绝,“这些无疑将成为众多新的市场快速增长空间,包括车内消毒和车内空气检测对于第三方市场以及汽车后市场也将构成造就和增进。”苏晖说道。

其次,预计汽车维修保养可能会在疫情恶化甚至消失后迎来新的发展机会。苏晖解释称,由于全社会在2020年初出现的停产复工现象,造成众多汽车闲置数月之久,这相较于机动车倒数使用可能出现的机械问题不会有所增加,因此,对于维修保养的需求也不会迅速减少和获释,“这对于汽车制造商和经销商乃至汽车后市场和各类服务的提供商而言无疑是众多机会。”他说道。

第三,国家对二手车的支持力度增大,特别是对二手车经营模式不会有根本性调整,即由现在的以经济类公司即中介为主的模式过渡到以经营类公司居多。苏晖说,因为二手车增值税已经开始限于0.5%了,税率的降低会激发一些有实力的公司拿起二手车的“蛋糕”。对于二手车市场的未来,他预计,一方面不会加速向电商转型;另一方面会逐步向经营类公司转型,即通过收购二手车进行二次销售为主,“我相信国家在二手车经营上一定会大有作为,毕竟,二手车一旦加速流通,将不会促进新旧车的置换,也会增进新车的销售。

在苏晖显然,有理由对中国汽车市场之后抱着有信心。“我不认为随着疫情的淡化甚至结束不会经常出现汽车消费的报复性增长,因为疫情的影响是综合和全方面的。对于宏观经济影响较小,广大消费者的收益会受到影响,报复性增长不会有所延后。”苏晖说,但有希望的预期是,疫情之后对于中低端汽车市场需求不会出现较小释放,毕竟随着收入增长的影响,对于经济型轿车的消费需求会一改为2018、2019年市场疲态经常出现较小增长。再有,新能源汽车会出现较快恢复,毕竟充电相较于打气更便利。再者,诸如SUV等中大型私家车的需求会之后快速增长,阖家上下班的市场需求相较于公共交通会更受到青睐。“这也是此次疫情带来的对用车观念上的众多改变。”苏晖说。

餐饮市场:业态新的雏形呼之欲出

图片来源/新华社

■中国经济时报记者 童彤

近日,随着新冠肺炎疫情防控形势的恶化,全国餐饮市场正在经常出现转好迹象。然而,日前因个别餐饮连锁企业经常出现先涨价后道歉的现象也让餐饮行业乃至全社会开始思考:疫情过后,餐饮行业势必将历经一段较长时间的恢复期,而对今后餐饮行业何去何从的一番思辨,或许将让传统餐饮市场引发又一轮大浪淘沙。

对此,中国经济时报记者探访了部分餐饮经营者以及已经出外用餐的消费者,他们的广泛共识是,当前,线下实体餐饮消费依旧惨淡。无论是餐厅上座率受到防控要求影响,诸如减少挤满针对用餐人数的容许要求等,还是消费者自身线下就餐意愿仍处低谷等因素,无不迫使餐饮行业正在经历阵痛。而访谈专家指出,餐饮行业的持续下滑势必造成一些小成本的餐饮业者另择他业,而传统餐饮市场利用互联网资源可做的改变和空间依旧极大,业态新雏形正呼之欲出。

现象:就餐者寥寥,餐饮业谋生求变

“进店先监测体温,索取身体健康码,按照大桌3人,小桌2人的用餐规定落座,桌间距调整为2米,除消费者就餐外工作人员全程带上两层口罩。”4月12日,周日,中午12点前后,供职于某著名杭帮菜连锁餐饮的餐厅经理王源(化名)一边指着正在进店的消费者,一边向记者介绍着餐厅目前就餐的流程。

她介绍,餐厅实际上按照国家法定假日调整,在2月3日就开始开店营业,但复工亲率不足10%,除了厨房一半员工回到外,场外服务人员只保留三人,总共严重不足10人镇守店面,“其余员工都经总部借调和员工共享到一线的生鲜服务公司和采购线上去了。”她说道。

在记者观赏该店的20分钟内,进店就餐的顾客仅有两桌,加上店内已经用餐的三桌顾客,这对坐落于某大型商业综合体内,在平日就餐顾客都须排近半小时的餐馆而言显得异常冷清。实际上,在其所在的大型商业综合体内,原本两层餐饮布局的决定,近百家的餐饮门店都在共同经历着这样的场景,有些现在仍处于关门歇业的状态。

与这些连锁餐饮具有背后雄厚资金反对有所不同的是,那些中小餐馆的日子更加不好过。孙希是一名具有15年经验的厨师,也是一家主营家常菜饭馆的老板。他具有一家临街的饭馆,平日餐厅内30张桌子刷台率较高,附近居民店内数量也很可观,做生意做到得风生水起,餐厅后厨、自备特服务员一共10名员工。但受疫情冲击,孙希辞退了全部员工,饭馆退租,各种设备也已完成了转手。

“我现在专攻线上餐饮教学。”孙希告诉他本报记者,疫情期间让他有了新的思考,决定尽早止损。他本人凭借厨师经验要求自己“触网”单干。

孙希说道,根据他的经验,有些家庭主妇特别不愿探究厨艺,“现在不是都相结合互联网吗,我就把我的手艺仅有拍成了视频,一边摸索一边腊。”他说道,现在他和多个视频平台合作登记了账号,花钱买了推广,先是放出一些免费的片段,然后通过买会员资格取得全部教学资源。

专家:场地餐饮现状倒逼餐饮业变革

实际上,对于当前的形势,身在北京的人似乎似曾相识,2003年的非典对于餐饮行业也堪称寒冬,且当年没如今的互联网资源,就连外卖都还少有问津,那年的餐饮行业配对如今仍记忆犹新。

“对于餐饮行业而言,根据此前的经验,拥有更多现金流反对的企业生存几率不会更大。”中国人民大学发展中国家经济研究中心主任彭刚在拒绝接受本报记者专访时回应,无论是当年的非典还是当前的疫情,归属于场地经营类的餐饮行业冲击都是首当其冲。关键是能否在危机中寻找新的突破机遇,从而保证足够的资金支持。

根据国家统计局公布的数据,我国2019年餐饮行业的整体收入达到了4.67万亿元,而其中有15.5%的收益便是来自春节期间。这意味著,春节期间餐饮行业的收入约为7200亿元。而今年春节,不受疫情影响,全国各地的餐厅纷纷关门停业,人们也都居家不敢出门,很多提早预约了年夜饭的,也纷纷中止。

“餐饮行业内各个参予主体,其求生意愿会主动催生其追求本能。比如春节期间很多餐饮门店将已经预定的年夜饭订单中止,无奈之下出售黑市的菜品给周边居民和社区;再比如更多利用线上资源加大线上点餐的优惠力度,希望店内。”彭刚指出,现在的餐饮行业新的业态正在互联网的加持下快速显现。

还包括前述依托餐饮资源积极开展的课程售卖,以及将主战场改向线上半成品售卖、生鲜电商、线下实体门店沦为线上贩卖资源的展出柜台等。彭刚指出,对于餐饮行业而言,疫情之下正在经历大浪淘沙,除了个别资金雄厚的连锁企业能够利用资源优势,向多种形式的餐饮业外延拓展,实现继续存活挺过疫情,大多数中小餐饮实体不会经历涅槃重生,静待疫情之后的“重新打鼓另开张”。

主 编成丨毛晶慧 编成 辑丨蒋 帅