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报告:加快推动保障性租赁住房REITs,促进租房市场平稳

2021-08-02    来源:威海凤凰湖

原标题:报告:加快推展保障性出租住房REITs,增进租房市场平稳

7月6日,新华新闻得知,北大光华REITs调研组近日发布一份《关于减缓推动保障性出租住房REITs试点的建议》的报告。报告认为,多地政府和企业提出保障性租赁住房与传统基础设施特点相近,也有存量资产、有投资市场需求、有稳定现金流等,又是民生之急需,希望能够加快推动保障性出租住房REITs试点。

国家发展改革委7月2日发布《关于进一步作好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通报》(全称958号文)中,基础设施REITs试点范围扩展到清洁能源、保障性租赁住房等基础设施领域。同时,国务院办公厅印发《关于减缓发展保障性租赁住房的意见》,明确保障性租赁住房基础制度和反对政策。

报告表示,发展保障性租赁住房REITs,盘活存量资产,造就增量投资,形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环,构建投融资良性内循环,可以走进一条解决大城市租赁住房供给的新路子。

同时,保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有人平台,可为保障性租赁住房企业获取有效的解散渠道,从而使企业在不积累负债的同时,构成项目开发和解散的闭环,形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式,提高出租住房行业直接融资比例,减少出租住房行业杠杆率和金融风险;还可以通过用于筹措资金,并购空置或陈旧利用的符合条件的存量资产,将其改建为保障性出租住房。

解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径

“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出:“减缓培育和发展住房租赁市场,有效地盘活存量住房资源,有力有序不断扩大城市出租住房供给”。

根据报告,我国出租住房行业的商业模式已经初步形成,目前,基础设施REITs试首批试点项目已完成发售上市。项目既包括产权类项目,也还包括特许经营权类项目,总发行规模约314亿元,回笼增量资本金170余亿元。其中,轻资产模式不存在历史构成的租赁住房资产难以盘活,人口流向多的大城市租赁住房投资压力大,以及资产解散渠道短缺诱导行业投资能力。

北大光华REITs调研组指出,发展保障性租赁住房REITs,是解决问题大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径,是增进住房租赁市场稳定健康发展的最重要举措,是改善住房出租市场结构和提升服务水平的现实必须。

我国租赁住房市场发展迟缓,住房租赁人口占到比约为11%,远低于发达国家30%水平。大城市房价高,城市中低收入群体买了房,也出租不好房,中等收益群体背负沉重的房贷开支。抽样调查指出,2019年1.35亿入城农民工中,出售住房比例为19.5%,进城10年以上的5200多万农民工中,购买商品房的占比为25.1%,享用共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%,居住于在政府提供的公租房的占到比仅为1.2%。

我国城镇化进程仍处于快速发展阶段。根据北京大学光华管理学院智库平台光华思想力预测,到2035年,我国城镇化率为75%左右,还有近2亿农业转移人口入城。

从国际上看,REITs是出租住房的重要持有主体。以美国为事例,机构持有租赁房屋数量的比重约50%,而REITs则是其中最重要的部分。

保障性出租住房REITs的发展和壮大,有助于改善中国目前以个人供给居多的市场结构,增进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化发展。通过新建保障性出租住房或改造现有房产,向租客提供需求适配的出租住房,有利于解决目前住房租赁市场不存在的供给结构失衡问题;同时通过提高出租服务水平,稳定租赁关系,规范出租市场主体不道德,确保租客权益,有利于解决问题租住品质差、租金价格低、租期不稳定等问题。

北大光华REITs调研组调研找到,试点项目所在的企业普遍具备“五有”特点:“有存量资产盘活市场需求,有新增投资发展需求,有资产结构优化市场需求,有平稳现金流,有改革创新团队”,对推展基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。各地政府和企业对扩大试点、以点带面抱持更多的期望。

轻资产模式下,政府“捧着金饭碗要饭”

总体上看,我国出租住房行业的商业模式已经初步形成。根据资产投入程度,一般可分为轻资产、中资产和轻资产三种模式。

北大光华REITs调研组此次调研重点只求资产模式,既包括历史上构成的以地方政府和国有企业为主持有经营的公租房、廉租房;也包括近年来推出的利用集体建设用地建设的保障性出租住房和在专门用作租赁住房建设的国有用地(如上海的R4用地等)上建设的保障性租赁住房等。

重资产模式出租住房项目,通常采取集中式管理,服务水平比较高,出租关系也相对稳定,有利于机构化、专业化出租企业的培育发展。但轻资产类项目前期投资压力大、回收期长,政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。

从调研结果看,北大光华REITs调研组总结出有三个方面的问题:历史形成的租赁住房资产难以盘活,人口流入多的大城市出租住房投资压力大,以及资产退出渠道短缺抑制行业投资能力。

调研组分别以重庆市、苏州市的情况来解释前两个问题。

以重庆为例,全市公租房(含廉租房)保有量56.4万套,已分配54万套,惠及约140万人;中心城区公租房保有量39.05万套,已分配37万套,惠及约97万人;仅中心城区公租房建设累计投放890亿元,资金来源主要为中央补助资金、市级财政资金、银行贷款等。截至2020年底,全部贷款余额仅为100亿元,按账面成本计算的项目净资产约790亿元全部溶解在项目上,难以利用现有手段盘活,事实上导致地方政府“捧着金饭碗要饭”。

以苏州市为事例,2020年全市流动人口约352万人,其中绝大部分通过租房解决住房问题,全市出租房源约171万套,租赁住房供不应求。未来3年内,苏州市还须通过建设人才住房、单位宿舍等多种方式,筹集保障性租赁住房10万套。在住房价格绝对水平更高、流动人口占比更高的上海,出租人群近880万,不存在1.9亿平方米的极大租赁住房供需错配和缺口,“十四五”期间计划追加租赁住房40万套,财政资金和社会资本投资压力大。

此外,重资产模式租赁住房融资手段相对非常丰富,但主要集中于在债务性融资,还包括银行贷款、各类债券、保险债权计划、ABS等产品。中国建设银行以“宽租即暂住、暂住即安家”的新理念,实行“住房出租战略”,综合运用金融、科技、信用等优势,创新出租住房金融服务,推动正式成立租房产业联盟、建构长租市场机制,增进了出租住房行业的投融资发展。但整体而言,由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后末端退出渠道,出租住房行业的自我投融资能力受到诱导。

应隔绝租赁住房资金与房地产开发资金相混使用

调研组援引研究机构数据表示,2017-2019年我国出租住房总面积分别为64.12亿、67.33亿和70.7亿平方米,2020年中国的住房租赁市场服务人口数量已突破2亿。其中,提供集中式管理服务的公租房、廉租房以及近年来发展的各类轻资产保障性出租住房,都可以通过REITs盘活融资。近两年来,共有18单出租住房类REITs产品发售顺利,发行规模合计215.56亿元,发售利率一般在4.5%-5%。经过市场询价,首批基础设施REITs中产权类项目的投资者拒绝收益率在4%-5%之间。

以北京某集体建设用地出租住房项目为事例,项目总建筑面积30万平方米,预计总投入43.63亿元,以村集体持有人出租住房发行REITs,收益率激进可达4.8%;以广州公租房进行测算,标准租金平均值约23元/平方米/月,以投资成本5000元/平方米计,租金收益率约5.5%。

“上述数据显示,符合条件的租赁住房项目收益率满足发行REITs的基本财务条件。”调研组说。6月18日,国务院常务会议确定减缓发展保障性出租住房的政策,具体租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税,企事业单位等向个人、规模化出租企业出租住房,减按4%征税房产税。初步测算,上述税收政策将至少减少REITs产品一个百分点的收益率。

基于此,北大光华REITs调研组提出:可将保障性租赁住房资产划入基础设施公募REITs的底层资产范围,优先选择直辖市和人口净流入的大城市、各类符合条件的保障性出租住房资产开展试点,并防止筹措资金流向房地产开发领域。

调研组认为,这有利于保障性出租住房资产与房地产切割成,防止市场对房地产调控政策误读和舆论抹黑。而租赁住房市场需求主要集中于在直辖市和人口净流入的大城市,我国重点10城的出租市场规模合计约占到全国市场规模的50%。

对于重资产模式出租住房,调研组建议创建土地多元供应制度。一是之后扩大前述划拨土地及其他保障性出租住房项目用地供应,相关土地供应计划单列。二是因地制宜,容许企事业单位利用自有闲置用地建设出租住房,供应本单位职工及周边符合条件的保障对象。三是改变过去部分保障性住房用地过于偏僻、交通不便的情况,重视职寄居平衡需求,确保出租住房供给与实际需求相匹配。

同时建立健全涉及标准和制度,加强部门协同,提升REITs重组环节政府审批效率的同时,彻底隔绝租赁住房资金与房地产开发资金混同用于,保证发行出租住房REITs的回笼资金主要投入租赁住房建设运营。

来源:新华新闻http://www.sohu.com/a/476011277_100272101回到搜狐,查阅更多

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