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楼市半年考:新房二手房市场冰火两重天行业复苏13家房企销售额破千亿——凤凰网房产北京

2020-10-01    来源:威海凤凰湖

楼市半年考:新房二手房市场冰火两重天 行业衰退13家房企销售额破千亿

2020上半年已过,楼市逐步回暖复苏。克而瑞数据显示,今年前6月,全口径销售额千亿房企超过13家,比去年同期多一家,低溢价地在大量热点、重点城市频现。

随着各大房企入市,这些项目预售价随之“水涨船高”,普遍上涨千元。与新房的火热相比,二手房进入市场低迷期,普遍降价出售也无以寻租客。

升温的不仅是新房销售,还有全国土拍市场。自2020年第二季度以来,受疫情影响而延迟出让的各个优质地块陆续入市,加之融资政策上的弯曲,房企大发公司债,展开“报复性拿地”。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫向长江商报记者分析称,在房地产市场之后转好之际,要平稳房价,实现政策调控目标,必须在增大土地供应、减少普通商品房建设过程中,贯彻打破“土地热”与“房价上涨”这一逻辑循环。要打破这一循环,既要控制好土地价格,防止非理性拿地行为,又要引领房价预期,坚定“住房不炒”的主基调。

新房二手房市场冰火两重天

“没想到疫情过后,房价还下跌了。”疫情之前就一直在看房的王璐毕业后留在武汉工作三年有余,一直想在武汉买一套属于自己的房子。她向长江商报记者说,自己在疫情前心仪的几个楼盘,最近散户都下跌了几百甚至几千元。

“每次散户都会涨一点,下次开盘估计还会再上涨。”一位大型楼盘营销负责人告诉长江商报记者,5月份以来,武汉陆续有楼盘传来房价下跌的消息。

据中国指数研究院统计,4月,武汉按下重新启动键,楼市也随之开始衰退进程,成交量不断攀升;4-6月,武汉新房分别成交价6627、11977、13316套,5、6月更是连续突破万套,分别环比上涨80.73%、11.18%。在2020年上半年这个类似的时期,武汉楼市实际销售时间不足120天,4.36万套成交量已远超过市场预期。

随着5、6月的成交上扬,新房价格也小幅回落,据国家统计局数据,5月武汉新房价格环比4月份上涨0.4%,同比2019年5月份则上涨7.4%。

与火热的新房市场比起,二手房进入市场冰冻期。“一套150万的房子降了10来万都没卖出去,来看房的也寥寥无几。”在武昌二环内有一套60平房子的罗女士向长江商报记者感慨道,自从去年挂出去后,价格一叛再叛还是没卖出去,疫情过后,人们都想提高住新房,二手房就更不好卖了。据贝壳数据,上半年武汉二手房挂牌量剧增5倍,成交价下滑。

二手房不好卖也不好租。已卸任的王师傅在光谷鲁巷有一套二居室。地段好,有地铁,生活方便,优势明显,但很难租赁。特别是今年遇到特殊情况,所以停工以来,王师傅的第一件大事就是把房子租出去。着急了快一个月,终于签完了新的合约。“一年3.8万,出租了。”他很失落,因为这近低于他预期的价格。

王师傅并不是个例,可以代表大部分房东心态。今年的租房行情就是,宁可降一些租金,也不愿丧失一个租客,一旦空置,再有人接手就没有那么容易了。

对于疫情后新房二手房经常出现的差异现象,谢逸枫向长江商报记者分析称,由于疫情期间出现的普遍居家隔绝现象,人们对房屋品质以及物业环境等的拒绝越来越低,性刺激一大批改善客群购房,成交价结构或将移除,但一部分租房客群也会被倒逼买房。近期房企各类营销促销优惠活动增多,同时部分品质项目即将相继推出,对刚须要、提高性购房者来讲是一个不错的上车时机。

房企销售回暖拿地分化激化

武汉楼市回暖是全国房地产行业复苏的一个缩影,从上半年房企的销售数据就可以窥见。

据中指院数据显示,2020年上半年,房企逐步修缮因疫情影响的业绩,TOP100房企销售额均值为512.1亿元,其中销售额斩千亿房企13家,较去年同期(12家)增加1家;TOP100房企权益销售额总计3.7万亿元,市场份额为57.5%,上升4.5个百分点。

6月,市场热度持续、房企去化加速,TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元,环比增长33%。单月业绩同比逐月回升,自4月转正后进一步提高至13.8%。

从上半年的销售集中度来看,TOP50房企集中度与去年同期相比基本持平,而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比上升0.7和1个百分点,权益金额集中度经常出现一定回落。

克尔瑞指出,在目前的市场背景下,规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业核心区,将推展行业集中度继续走高。而对于50强劲之后的房企而言,竞争优势已不再明显。行业竞争激化之下,该梯队房企的快速增长空间或将进一步有限。预计全年房企梯队分化将继续增大,TOP50正沦为房企规模发展的重要分水岭。

2020年上半年,土地市场也呈现出火爆、冷清两极分化趋势。一二线城市、核心三四线城市土地加杠杆,掀起房地产市场复苏回暖。

按照中指院统计数据显示,2020年上半年,全国300个城市土地出让总金额为2.37万亿元,同比增长3%。杭州上半年卖地收益总额约1500亿元,连续三年居年中榜首,上海、北京、广州和南京4个城市卖地收益均超过700亿元,位列榜单第2-5席。不过,从供应角度来看,2020年上半年,300个城市土地整体供应量同比下跌1%,成交量减少11%,成交均价上涨14%,溢价率上升3%。

分城市来看,一线城市土地供需比走高,出让金较去年上涨多达50%,溢价率同比下滑3个百分。二线城市土地供应量较去年上升,成交量同比走低,出让总金额同比减少。三、四线城市供应量同比基本恒定,成交价方面量跌价上涨,溢价率达到19%,超越一、二线城市。

谢逸枫指出,进入二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪色,全国土地市场活跃度提高,市场加大供货力度,填补了疫情期间的供应严重不足,同时成交价形势也开始显著转好,一方面是二三月份积压的土地需求集体释放;另一方面,受到当前融资环境较为悲观的影响,房企手中粮草充足。

线上营销卖房、全民经纪人成趋势

行业回暖,房企销售逆势上涨跟创意线上营销方式、发展全民经纪人息息相关。

今年,不受疫情影响,全国各地线下卖房活动暂停。房企再次纷纷喊出出有全民卖房的口号。开发商纷纷推展自家的线上营销平台,并声援全民加入经纪人的行列。

有监测数据表明,今年以来,200强房企中有143家房企重新启动或新的发售线上售楼处,107家房企发售集团或区域自有平台线上售楼处,其中搭建小程序的就超过85家。

“重新加入全民经纪人,月入上万不是梦”。疫情期间,各大房企打出这样的广告充斥在各种社交平台。全民经纪人是全民营销活动的另一种称谓,是指任何人都可以沦为地产项目的销售人员,并推荐身边有购房市场需求的人到地产项目营销中心选房,客户顺利购房后,经纪人取得相应佣金报酬。根据项目情况,少则几千,多则上万,一般收益在1-3%之间。

“现在买一套房子的钱比自己的工资还高。”在一家互联网公司做到游戏项目销售的李乐向长江商报记者谈到自己现在正在做全民经纪人的时候十分得意,她坦言自己也是一次偶然机会看见一家大型房企招全民经纪人的广告,疫情期间在家闲着、抱着试一试的心态重新加入,通过自己的人脉成功卖出房还拿到了不菲的佣金。

此外,各大房企开始着力推广自己的线上营销平台上,又引发一波全民营销、全民全职销售员或经纪人的浪潮,如碧桂园的“凤凰云”、恒大的恒房通、富力旗下的富力好房等。房企的目的很非常简单,给予和中介机构同样甚至更较低的佣金,发动尽可能多的人来卖房。

从现实成效来看,全民经纪人的营销方式确实助推了业绩的快速增长和房子的去化率。例如恒大就刷新了3天成交近5万套,锁定580亿元销售额的战绩,整个2月实现了470亿的销售额,是唯一一家成交价下跌的企业。而且通过低认购金额和登记奖励等举措,圈到了一大批客户,这一庞大的客群,未来有可能沦为取代中介渠道的资本。

易居研究院研究中心贤迈进向长江商报记者表示,“全民经纪人”营销模式是一把双刃剑,一方面,大力实行“全民经纪人”模式是一种营销创新,让普通人也能赚到高额佣金,并有效造就房企销售业绩,让这个市场更加多元化;另一方面,这种模式首先势必会打破房产经纪市场的正常秩序,私单乱飞,对于广大购房人而言,难以得到专业规范的服务保障。